చాలా కుటుంబాలకు ఆస్తి కొనడం జీవితంలో అతి పెద్ద కొనుగోలు. టైటిల్‌లో ఒక్క లోపం ఉన్నా, ఏళ్ల తరబడి కోర్టు కేసులు తప్పకపోవచ్చు. చట్టపరమైన పరిశీలన (due diligence) అంటే, డబ్బు చెల్లించే ముందే మూడు విషయాలు నిర్ధారించుకోవడం:
- అమ్ముతున్న వ్యక్తికే ఆ ఆస్తి నిజంగా చెందుతుందా;
- ఆస్తిపై ఎవరి హక్కులూ, క్లెయిములూ లేవా;
- మీరు అనుకున్న విధంగా దాన్ని చట్టబద్ధంగా వాడుకోవచ్చా.
1. టైటిల్, పత్రాల గొలుసు
కనీసం 30 ఏళ్ల వెనక్కి వెళ్లే టైటిల్ పత్రాల సర్టిఫైడ్ కాపీలు అడగండి. ఇది సాధారణంగా పాటించే కాలం. చరిత్ర సంక్లిష్టంగా ఉంటే ఇంకా పాత రికార్డులు కావాల్సి రావచ్చు. వీటిని తనిఖీ చేయండి:
- ప్రతి బదిలీ (అమ్మకం, దానం, పంపకం, వీలునామా, సెటిల్‌మెంట్) తర్వాతి దానితో సరిగ్గా అనుసంధానమవుతోందా;
- పేర్లు, సర్వే నంబర్లు, విస్తీర్ణం, హద్దులు అన్ని పత్రాల్లో ఒకేలా ఉన్నాయా;
- వారసత్వంగా వచ్చిన ఆస్తి అయితే సరైన వారసత్వ రికార్డు ఉందా, చట్టపరమైన వారసులందరూ అమ్మకంలో చేరారా లేదా తమ వాటాలను వదులుకున్నారా;
- అమ్మే వ్యక్తి గుర్తింపు, టైటిల్ ఉన్న వ్యక్తితో సరిపోలుతోందా.
అమ్మకపు ఒప్పందం (agreement to sell), జనరల్ పవర్ ఆఫ్ అటార్నీ (GPA), వీలునామా వంటి పత్రాలు వాటంతట అవే యాజమాన్యాన్ని బదిలీ చేయవు. స్థిరాస్తి యాజమాన్యం రిజిస్టర్డ్ కన్వేయన్స్ డీడ్ ద్వారా మాత్రమే బదిలీ అవుతుందని సూరజ్ ల్యాంప్ & ఇండస్ట్రీస్ వర్సెస్ స్టేట్ ఆఫ్ హర్యానా (2011) కేసులో సుప్రీం కోర్టు చెప్పింది. "GPA అమ్మకాల" విషయంలో జాగ్రత్తగా ఉండండి.
2. ఎన్‌కంబ్రెన్స్ సర్టిఫికెట్
అదే 30 ఏళ్ల కాలానికి సబ్-రిజిస్ట్రార్ కార్యాలయం నుంచి, లేదా రాష్ట్రం అనుమతిస్తే ఆన్‌లైన్‌లో, ఎన్‌కంబ్రెన్స్ సర్టిఫికెట్ (EC) తీసుకోండి. ఆస్తిపై జరిగిన అమ్మకాలు, తనఖాలు, లీజులు వంటి రిజిస్టర్డ్ లావాదేవీలను అది చూపిస్తుంది. రిజిస్టర్ కాని హక్కులను గానీ, పెండింగ్ కేసులను గానీ EC చూపించదు. కాబట్టి అది అవసరమే కానీ సరిపోదు.
3. రుణాలు, కేసులు
- ఆస్తి తనఖాలో ఉందా అని అమ్మే వ్యక్తిని అడగండి. బ్యాంకు రుణం ఉంటే, లావాదేవీలో భాగంగానే అది మూసివేసి, బ్యాంకు నో-డ్యూస్ లేఖతో పాటు అసలు పత్రాలు విడుదలయ్యేలా చూసుకోండి.
- ఆస్తికి లేదా అమ్మే వ్యక్తికి సంబంధించిన కేసుల కోసం కోర్టు రికార్డులను (ఈ-కోర్ట్స్, హైకోర్టు, సంబంధిత ట్రిబ్యునళ్లు) వెతకండి.
- అభ్యంతరాలు ఆహ్వానిస్తూ స్థానిక వార్తాపత్రికల్లో పబ్లిక్ నోటీసు ఇవ్వండి. ఇది సులువైన అడుగు, దాగి ఉన్న క్లెయిములను తరచుగా బయటపెడుతుంది.
4. రెవెన్యూ, మున్సిపల్ రికార్డులు
- మ్యుటేషన్ / పట్టాదారు పాస్‌బుక్ అమ్మే వ్యక్తి పేరు మీద ఉండాలి. తెలంగాణలో భూమి రికార్డులను భూ భారతి పోర్టల్‌లో చూడవచ్చు. మా భూ భారతి వ్యాసం వివరాలు చెబుతుంది.
- ఆస్తి పన్ను, కరెంటు, నీటి బిల్లులు ఇప్పటి వరకు చెల్లించి ఉండాలి.
- వ్యవసాయ భూమి అయితే, వ్యవసాయేతర వినియోగానికి మార్పిడి (conversion) అవసరమా, అనుమతి ఉందా, భూ గరిష్ఠ పరిమితి (ceiling) లేదా అసైన్డ్ భూమి ఆంక్షలు వర్తిస్తాయా అని నిర్ధారించుకోండి.
5. భవనాలు, ఫ్లాట్లకు అనుమతులు
- సంబంధిత అధికార సంస్థ మంజూరు చేసిన బిల్డింగ్ ప్లాన్. అసలు నిర్మాణాన్ని ప్లాన్‌తో పోల్చండి. అదనపు అంతస్తులు, ఉల్లంఘనలు ఉంటే కూల్చివేత లేదా జరిమానా రావచ్చు.
- రెడీ-టు-మూవ్ ఆస్తులకు ఆక్యుపెన్సీ సర్టిఫికెట్ (లేదా కంప్లీషన్ సర్టిఫికెట్).
- నిర్మాణంలో ఉన్న ప్రాజెక్టులకు RERA రిజిస్ట్రేషన్, రాష్ట్ర RERA వెబ్‌సైట్‌లో ప్రాజెక్టు వివరాలు.
- భూ వినియోగం / జోనింగ్ నివాస వినియోగానికి తగినదై ఉండాలి.
- హైదరాబాద్‌లో, ఆస్తి ఏదైనా చెరువు FTL లేదా బఫర్ జోన్‌లో ఉందేమో HMDA చెరువుల మ్యాపుల్లో చూడండి. మా HYDRAA వ్యాసం ఎందుకో వివరిస్తుంది.
- అపార్ట్‌మెంట్లకు సొసైటీ లేదా అసోసియేషన్ నుంచి నో-అబ్జెక్షన్ సర్టిఫికెట్, భూమిలో అవిభాజ్య వాటా (undivided share) వివరాలు.
6. సేల్ డీడ్, రిజిస్ట్రేషన్
- స్టాంప్ డ్యూటీని రాష్ట్ర రేట్ల ప్రకారం, సాధారణంగా ఒప్పందపు ధర, ప్రభుత్వ మార్కెట్ విలువల్లో ఏది ఎక్కువైతే దానిపై చెల్లిస్తారు. తెలంగాణలోని ఆస్తికి ఎంతవుతుందో మా స్టాంప్ డ్యూటీ కాలిక్యులేటర్ లెక్కిస్తుంది.
- రిజిస్ట్రేషన్ చట్టం, 1908 ప్రకారం, ₹100 లేదా అంతకు మించిన విలువైన స్థిరాస్తి అమ్మకాన్ని తప్పనిసరిగా రిజిస్టర్ చేయాలి. సబ్-రిజిస్ట్రార్ ముందు ఇద్దరు సాక్షులతో డీడ్ అమలు చేయాలి.
- ధర ₹50 లక్షలు లేదా అంతకు మించితే, ఆదాయపు పన్ను చట్టం కింద కొనుగోలుదారు 1% TDS మినహాయించి, అవసరమైన రిటర్న్ దాఖలు చేయాలి. కొనే సమయంలో అమల్లో ఉన్న నిబంధనలను నిర్ధారించుకోండి.
- డబ్బును బ్యాంకు మార్గాల ద్వారా చెల్లించి, చెల్లింపు వివరాలను డీడ్‌లో నమోదు చేయండి.
7. రిజిస్ట్రేషన్ తర్వాత
- మున్సిపల్, రెవెన్యూ అధికారుల వద్ద మీ పేరు మీద మ్యుటేషన్కు దరఖాస్తు చేయండి.
- కరెంటు, నీటి కనెక్షన్లు, సొసైటీ సభ్యత్వాన్ని మీ పేరుకు మార్చుకోండి.
- అసలు పత్రాలను భద్రంగా ఉంచండి. బ్యాంకులు, భవిష్యత్తులో కొనేవారు వాటిని అడుగుతారు.
హెచ్చరిక సంకేతాలు
- అమ్మే వ్యక్తి అసలు పత్రాలు చూపించలేకపోవడం, కేవలం జిరాక్స్ కాపీలు మాత్రమే ఇవ్వడం.
- మార్కెట్ విలువ కంటే చాలా తక్కువ ధర, లేదా పెద్ద మొత్తాలు నగదుగా చెల్లించమని ఒత్తిడి.
- సంతకం చేయడానికి సహ-యజమానులు లేదా వారసులు "అందుబాటులో లేకపోవడం".
- మంజూరైన ప్లాన్‌కు స్పష్టంగా భిన్నంగా ఉన్న నిర్మాణం.
- RERA కింద రిజిస్టర్ కావాల్సిన ప్రాజెక్టు రిజిస్టర్ కాకపోవడం.
ముఖ్యాంశాలు
- కనీసం 30 ఏళ్ల టైటిల్‌ను పరిశీలించి, గొలుసులోని ప్రతి లంకెనూ తనిఖీ చేయండి.
- EC తప్పనిసరి, కానీ అది అన్నీ చూపించదు. కోర్టు రికార్డులు కూడా వెతకండి, పబ్లిక్ నోటీసు ఇవ్వండి.
- యాజమాన్యం రిజిస్టర్డ్ కన్వేయన్స్ ద్వారానే బదిలీ అవుతుంది. GPA లేదా అమ్మకపు ఒప్పందం ద్వారా కాదు.
- రిజిస్ట్రేషన్ తర్వాత వెంటనే మ్యుటేషన్ పూర్తి చేయండి.
